A l'usage unique de
L’aménagement de ce site est une opportunité unique pour créer le véritable coeur de ville qui manque aujourd’hui à la commune. La volonté est de faire de ce nouveau quartier « Coeur de Carnolès » un site être ouvert et accessible à tous. Au regard de la nécessité de réussir l’insertion du projet dans la ville, il a été pris le parti de tenir compte des abords du site et en particulier de la circulation dans les rues voisines.
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LA ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ « CŒUR DE CARNOLES » A ROQUEBRUNE-CAP- MARTIN
La commune de Roquebrune-Cap-Martin, 13.000 habitants, troisième ville la plus peuplée de la Communauté d’Agglomération de la Riviera Française (CARF), est située dans le département des Alpes-Maritimes entre Monaco et Menton sur laquelle se trouve l’ancien site de la Base Aérienne « Gardanne ».
Le 07 avril 2016 la CARF a décidé de la création et de l’élaboration d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) et d’organiser pendant la durée de cette élaboration, une concertation auprès des habitants, associations locales et autres personnes concernées ; une concertation dont le bilan a été tiré par délibération du conseil communautaire en date du 9 juillet 2018.
Le dossier de création de cette ZAC a été approuvé le 24 juin 2019.
Le dossier de réalisation est en cours et sera approuvé au plus tard au mois de mars 2021.
Cette ZAC, dénommée « Cœur de Carnoles » se situe Avenue François de Monléon sur une parcelle de terrain cadastrée section AH N°46 d'une contenance de 35 484 m² environ.
Il fait partie du quartier Carnolès, qui bénéficie de nombreux équipements, d’une gare TER et d’un littoral touristique. Sa surface
en fait un levier stratégique pour le développement de Roquebrune-Cap-Martin.
L’aménagement de la ZAC doit permettre la réalisation d’un programme prévisionnel global des constructions comprenant,
sur une surface de plancher de 41 000 m², avec une marge de plus ou moins 1% :
30 750 m² de logements minimum (soit 75 % de la surface de plancher totale du programme), dont 11 262 m² minimum de locatif social (soit au moins 30% de logements en PLAI et PLUS, obligation réglementaire pour les communes carencées au titre de la loi SRU, visée à l’article L111-24 du Code de l’urbanisme), 4 750 m² d’accession maîtrisée et 14 738 m² d’accession libre,
une école de musique, 300 m² réservés aux forces de sécurité et 4 000 m² de groupe scolaire et de cantine.
Par délibérations conjointes en date du 22 juillet 2020, la CARF et la Société Publique Locale d’Aménagement (SPLA) « Riviera Française Aménagement » ont approuvé un traité de concession aux termes duquel il a été décidé de désigner la SPLA en qualité de Concessionnaire d’aménagement et de lui confier, en application des dispositions des articles L. 300-4 et L. 300-5 du code de l'urbanisme et des articles L.1523-1 et suivants du code général des collectivités territoriales, les tâches nécessaires à la réalisation de cette opération d’aménagement dans le cadre d’une concession d’aménagement.
L’opérateur qui sera retenu devra intervenir, sans pouvoir le remettre en cause, dans un cadre contractuel clairement défini entre les différents propriétaires successifs et leurs obligations respectives ainsi que dans le cadre contractuel règlementaire de la procédure de ZAC.
Un quartier exemplaire sur tous les enjeux urbains sur la base d’un projet architectural et technique retenu par la CARF suite à un concours
L’aménagement de ce site est une opportunité unique pour créer le véritable cœur de ville qui manque aujourd’hui à la commune. La volonté est de faire de ce nouveau quartier « Cœur de Carnolès » un site être ouvert et accessible à tous. Au regard de la nécessité de réussir l’insertion du projet dans la ville, il a été pris le parti de tenir compte des abords du site et en particulier de la circulation dans les rues voisines.
Outre les constructions indispensables en termes de logements, de services publics, de commerces et de bureaux, l’aménagement du site doit aboutir à un espace de respiration dans la ville. A ce titre et pour garantir le rôle de poumon vert de ce nouveau quartier, les espaces verts couvriront au moins 30% de la superficie. Le quartier devra également respecter les critères de la charte écoquartier.
La qualité de l’insertion architecturale et paysagère du projet qui sera retenu au sein du projet urbain et de la commune Roquebrune-Cap-Martin est ainsi un impératif absolu. Au-delà, le cadre de vie pour les riverains de ce quartier comme pour les nouveaux arrivants devra être une préoccupation constante. Elle devra se traduire, notamment, par la qualité des espaces publics, par une exigence maximale en termes d’architecture et de paysage, par l’anticipation des différents usages et de l’accroissement du nombre d’habitants dans le quartier.
Afin de répondre à ces exigences et de donné l’impulsion de ce que devra être cette ZAC « éco-quartier », la CARF a lancé, le 27 juillet 2018, un concours de programmation technique et architecturale pour l’aménagement du site. Il s’agissait d’un concours restreint sur « Esquisse + » en vue de désigner une équipe pluridisciplinaire permettant d’établir la programmation technique et architecturale
A l’issue de l’appel à candidatures et de la phase offre de ce concours, les candidats retenus ont chacun remis un projet, notamment une maquette et le choix du Jury s’est unanimement porté sur le Groupement CAB Architectes - Sauerbruch Hutton International GMBH - -TN PLUS -RR&A France -GUAM (Mandataire : CAB Architectes).
Outre le projet retenu, le groupement s’est également vu attribuer le marché public de services faisant suite au concours (mission d’accompagnement du projet) pour le suivi des réalisations d’un point de vue architectural sur l’ensemble de la durée de l’aménagement du site (environ 10 ans). Ainsi, le groupement CAB Architectes - Sauerbruch Hutton International GMBH -
-TN PLUS -RR&A France -GUAM (Mandataire : CAB Architectes) exerce t’il le rôle d’architecte urbaniste coordinateur en charge du projet urbain.
La notice de présentation du projet détaillée en pièce jointe ici illustre ce projet retenu.
Le présent appel à projets a pour objectifs la sélection d’un opérateur immobilier (ou un groupement d’opérateurs immobiliers) associés à une équipe de maîtrise d’œuvre, auquel la SPLA cédera les droits à construire et les obligations qui y sont attachées et correspondant au macro-lot décrit au 1.1 du présent article et dans les délais mentionnés au 1.2 ci-après concernant les logements locatifs aidés.
La procédure d’élaboration de la ZAC s’est inscrite dans une démarche éco-quartier. Une procédure de labellisation et de certification « écoquartier » de cette ZAC est en cours.
Le périmètre de l’emprise cessible est décrit au point 2 ci-après.
Afin de garantir la cohérence du projet urbain un macro-lot unique de 35 300 m² fait l’objet de la présente consultation. La
décomposition envisagée est la suivante :
Eu égard à l’aspect environnemental du projet, les surfaces de parking en sous-sol seront construites de manière qu’un
minimum de 30% de la surface de l’unité foncière demeure en pleine terre.
En outre et au regard de la typologie du programme et dans la mesure où certains équipements sont indissociables du programme des logements, il sera imposé la réalisation des travaux suivants lors de la phase offres :
Le candidat devra ainsi définir dans son offre les modalités contractuelles spécifiques de revente de ces espaces à la SPLA. Ils seront ainsi tenus de remettre une offre spécifique portant sur la cession de ces surfaces précisant notamment leurs caractéristiques techniques et les conditions financières de rachat.
Les grands équilibres programmatique des logements envisagés sont les suivants
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Nature des constructions |
Superficie de plancher minimum en m² |
Nombre minimum de logements |
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Logements sociaux de type PLAI (catégorie 1) |
3 379 |
45 |
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Logements sociaux de type PLUS (catégorie 2) |
7 883 |
105 |
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Sous -total logements locatifs sociaux |
11 262 |
150 |
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Logements à coûts maîtrisés |
4750 |
60 |
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Logements libres |
14 738 |
195 |
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Total Logements |
30 750 |
405 |
Cette programmation répond aux attentes de la SPLA en termes d’équilibres programmatiques et découle d’une convention entre l’État et l’Établissement Public Foncier PACA, qui assure le portage foncier pour le compte du bloc communal (CARF – Commune de Roquebrune – Cap Martin). Cette convention a fait des naitre des obligations, lesquelles sont reportées sur l’aménageur et l’opérateur retenu dans le cadre de cet appel à projets.
Ce macro-lot unique ne comprend pas les équipements suivants, qui sont exclus du périmètre de l’appel à projets :
1.1. Décote sur la valeur vénale du foncier et contreparties à respecter par le lauréat
La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, a renforcé la possibilité pour l'ETAT et ses établissements publics de mettre à disposition les immeubles bâtis et non bâtis leur appartenant en vue de leur cession à un prix inférieur à leur valeur vénale lorsque ceux-ci sont destinés à la réalisation de programmes de construction comprenant essentiellement des logements dont une partie est réalisée en logement social.
Au regard de cette loi et en application des dispositions de l’article R.3211-15 VI du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques (CGPPP), le prix d’acquisition du foncier tient compte d’une décote d’un montant de 9 millions d’euros. En contrepartie de cette décote, la maîtrise d’ouvrage a l’obligation de réaliser 150 logements locatifs sociaux, livrés au plus tard le 30 juin 2024 et comportant au moins 105 logements PLUS (7 883 m²) et au moins 45 logements PLAI (3 379 m²). En conséquence, le lauréat de la consultation sera impérativement tenu de se conformer à cette programmation et à cette échéance.
1.2. Ambition en matière de développement durable
Le projet immobilier devra s’inscrire dans cette démarche de développement durable née des engagements contractuels de la CARF, reportés à la SPLA par le biais du traité de concession, initiée au moment du concours et dont la poursuite doit être un objectif tout au long de la réalisation des opérations d’aménagement. Il s’agira de :
2. PRESENTATION DU SITE OBJET DE L’AAP
Le site, objet du présent appel à projets est décrit dans la notice de présentation du projet et se décline comme suit :
Parcelle cadastrale
Il sera mis à la charge de l’opérateur l’ensemble des contributions fiscales afférentes à l’opération immobilière dans son ensemble dont notamment la Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC) pour un montant prévisionnel de 889.000 euros.
3. GOUVERNANCE
Conformément aux différentes conventions signées entre l’État, l’Établissement Public Foncier PACA, la CARF et la Commune de Roquebrune Cap Martin, le lauréat choisi par l’aménageur ainsi que le projet définitif dans toutes ses composantes seront présentés au comité de pilotage mis en place aux termes de ces dites conventions dans le cadre du suivi de la cession et du contrôle de réalisation du programme de construction.
L’Appel à projets pour la cession de charges foncières se déroulera en deux phases :
A titre indicatif, le calendrier prévisionnel est le suivant :
2.1.Présentation et composition des équipes
Les équipes sont invitées à se présenter sous la forme de groupement permettant de répondre à l’ensemble des enjeux émis par la maîtrise d’ouvrage. Les compétences, le rôle, le statut de chaque membre du groupement, les relations juridiques établies ou à établir entre les différents membres du groupement, devront être clairement identifiés.
Les compétences obligatoires attendues sont les suivantes, étant précisé que d’autres compétences obligatoires pourront être exigées par la maitrise d’ouvrage tout au long de la procédure. Ces ajouts feront l’objet d’un additif au présent règlement de la consultation ou à celui de la phase « Offres ».
Le promoteur sera le mandataire du groupement. Il représentera l’ensemble de l’équipe et assurera le dialogue avec la SPLA. Le terme « mandataire » désigne la personne morale qui représentera l’ensemble des membres de l’équipe projet et en assurera la coordination. En tant que signataire du contrat de transfert, il engagera financièrement et juridiquement l’équipe projet.
À noter qu’en cas de changement de mandataire au cours de la seconde phase, ce changement devra être justifié et explicité dans l’offre finale. À compter de la remise de l’offre définitive le mandataire ne pourra pas être substitué par un autre membre du groupement.
poursuivis.
Concernant les bailleurs sociaux les candidats devront proposer une liste de maximum cinq partenaires dont au moins deux devront justifier d’expériences sur le territoire des Alpes–Maritimes. La liste des bailleurs sociaux proposés devra être argumentée. Le choix sera effectué par la SPLA dans cette liste et précisé aux candidats admis à remettre un projet et une offre.
La SPLA attend une diversité d’architectures, tout en maintenant une unité sur l’ensemble du macro-lot. Les candidats devront, à minima, faire appel à cinq architectes distincts pour réaliser l’ensemble des bâtiments, dont deux architectes leaders, avec exclusivité. La liste des architectes proposés devra être argumentée.
Le candidat devra ainsi proposer pour la candidature :
Le choix sera effectué par la SPLA dans cette liste et précisé aux candidats admis à remettre un projet et une offre. Concernant les architectes, la SPLA choisira 2 architectes leaders (coordinateurs du macro – lot) et 3 architectes secondaires
Les compétences suivantes au sein des équipes sont attendues :
Le mandataire de l’équipe ne pourra pas présenter plusieurs candidatures, soit seul, soit en qualité de membre d’un ou de plusieurs groupements.
Les autres membres du groupement ne pourront participer à plus de trois candidatures.
2.2 : Indemnisation des équipes
Chaque groupement candidat admis à déposer une offre devra s’engager à rémunérer les maitrises d’œuvre au sein de son équipe. Le montant de cette rémunération devra être précisé dans son offre au moment de la phase « Offres ».
2.3 Incompatibilité – conflits d’intérêts
Le Mandataire de l’équipe a la responsabilité de s’assurer que la composition de son équipe et de l’offre remise ne crée pas de conflits d’intérêts, sous peine de voir son offre écartée par la maîtrise d’ouvrage.
2.4. Évolution des équipes candidates pendant l’appel à projets
La composition de l’équipe projet est un élément d’appréciation de l’intérêt du projet et de sa viabilité. Elle pourra évoluer entre les différentes phases, afin que l’équipe candidate puisse adapter le projet en lien avec les recommandations émises par la maîtrise d’ouvrage. Néanmoins, toute modification de sa composition au cours de la seconde phase devra être justifiée et s’effectuera sous réserve d’un accord préalable de la maitrise d’ouvrage.
Dans le cas où un opérateur mandataire en phase candidature pour le compte d’un groupement ne serait pas retenu, il ne pourra pas intégrer les groupements habilités à déposer une offre en phase « Offre ». En revanche un simple membre d’un groupement non retenu en phase « candidature » pourra intégrer un groupement habilité à concourir en phase « offre », après avis de la SPLA.
3. ACCES A L’INFORMATION
3.1. Plateforme de la maîtrise d’ ouvrage
L’ensemble de la documentation nécessaire au déroulement de la présente consultation sera accessible via un site Internet sécurisé à l’adresse suivante :
3.2. Organisation des visites du site
La visite du site n’est pas obligatoire.
Les candidats qui souhaitent procéder à une visite du site devront prendre attache auprès de Mme La Directrice Générale de la SPLA à l’adresse suivante afin de convenir d’une date : nf.senghor@riviera-francaise-amenagement.fr
La SPLA se réserve la possibilité de procéder à des visites collectives.
3.3. Documents disponibles
En phase « candidatures » sont mis à la disposition des équipes les documents suivants :
En phase « offres » seront mis à la disposition des équipes les documents suivants sans que cela ne soit exhaustif :
La sélection des candidatures s’effectuera dans les conditions suivantes :
A l’issue de cette phase, cinq candidats au maximum seront retenus et admis à déposer un projet et une offre.
2. PROCESSUS DE SELECTION
Une commission de sélection est mise en place tout au long de la présente consultation, tant à la phase « candidature » qu’à la phase « offre ».
Elle est composée comme suit :
Cette commission aura pour rôle de :
Tout dossier reçu incomplet sera jugé irrecevable et rejeté.
Cependant, la SPLA se réserve la possibilité de demander aux candidats de régulariser leur candidature dans un délai ne pouvant excéder cinq (5) jours à compter de la demande.
Toute candidature non régularisée dans le délai imparti ou dont le dossier demeure incomplet malgré la demande de régularisation sera rejetée.
Les candidats sont invités à remettre les documents, rédigés en français, listés ci-dessous :
La lettre d’intention devra être rédigée en français et signée par la personne habilitée à l’engager juridiquement et financièrement, représentante de l’opérateur ou du groupement d’opérateurs (documents justificatifs à l’appui).
Les candidats sont invités à remettre leur dossier sous format papier et par voie dématérialisée à l’adresse suivante avant le :
04 décembre 2020 à 17h :
Format Papier doublé d’une clé USB : SPLA « Riviera Française Aménagement – 25 Rue Villarey – 06500 Menton.
Le format « Papier » se fera soit en lettre recommandée avec avis de réception ou dépôt contre récépissé à l’adresse susmentionnée de la société avec la mention « APPEL À PROJETS ZAC CŒUR DE CARNOLES - N’OUVRIR QUE PAR PERSONNE HABILITÉE »
Voie dématérialisée : www.achatpublic.com
2. Modalités d’échange avec les candidats
Les candidats souhaitant des renseignements complémentaires devront poser leurs questions en français et exclusivement par le biais de la plateforme dématérialisée www.achatpublic.com ; ils pourront poser des questions au plus tard 10 jours avant la date limite de réception des candidatures
Une réponse sera adressée à tous les candidats par le biais de cette même plateforme.
La SPLA se réserve le droit de demander aux candidats tous éléments supplémentaires et compléments qui apparaissent nécessaire pour la bonne compréhension des projets.
Seuls les candidats retenus à l’issue de la première phase seront admis à participer à la seconde phase de l’appel à projets.
Les candidats seront informés du choix des candidats par lettre recommandée avec accusé de réception.
Sous réserve des dispositions législatives et règlementaires relative à la communication des documents et actes détenus par les autorités chargées d’une mission de service public, les équipes candidates sont informées que les informations, pièces et éléments transmis à la maîtrise d’ouvrage à l’occasion de la présente consultation sont couvertes par le respect d’une règle stricte de confidentialité.
Les groupements d’opérateurs s’interdisent de communiquer à des tiers les éléments portés à leur connaissance au cours d’éventuelles négociations avec la collectivité.
Le lauréat de l’appel à projet cède à la SPLA à l’initiative de l’appel à projets et aux partenaires ayant contribué à la mise en œuvre de cet appel à projet, à titre exclusif, pour toute la durée légale des droits d’auteur, les droits de propriété intellectuelle qu’il détient ou qu’il a obtenus de l’auteur sur les prestations accomplies en exécution du marché. Ces droits comprennent, notamment :