Versailles - Appel à projets pour la mise en valeur de l'ancienne école de soudure SNCF

Contexte de la consultation

SNCF Immobilier engage un appel à projets pour la réhabilitation d’un ancien atelier industriel situé à proximité de la gare de Versailles Rive Droite pour y développer un programme immobilier de qualité.

Propriété du Groupe SNCF, l’emprise concernée est située au cœur de Versailles, entre le faisceau ferroviaire nord et le boulevard de la Reine. Sur une surface d’environ 1700 m², un bâtiment dégradé de 1400 m² accueillait autrefois une école de soudure destinée à la formation des agents SNCF. 

L'appel à projets

L’appel à projets a pour objectif de mettre en valeur ce bâtiment par la réalisation d’un programme immobilier préservant l’aspect et la structure de cet atelier témoin du passé ferroviaire de la zone. L’emprise foncière et le bâtiment seront cédés au candidat retenu. 

Ce projet bénéficiera de la proximité immédiate de la gare de Versailles Rive Droite, à 5 min à pied, empruntée par  5,9 millions de voyageurs chaque année. La gare est desservie par la ligne L du Transilien qui relie Versailles à Paris en 35 min.

Le programme et le projet sélectionnés devront intégrer de multiples contraintes, parmi lesquelles la localisation de biens en rive des infrastructures ferroviaires, la fragilité structurelle du bâtiment et les contraintes patrimoniales. Le projet devra tenir compte de la volonté de la Ville de Versailles d’une conservation de l’aspect et de la structure du bâti tout en encourageant la promotion d’une opération exemplaire en termes de qualité architecturale, d’empreinte environnementale et d’insertion urbaine.

Le respect du volume bâti existant est une condition essentielle du projet ; il sera autorisé des modifications du mur d’enceinte et de la façade côté rue du Parc de la Clagny pour permettre la création d’accès principaux au bâtiment.

Le porteur du projet veillera particulièrement au niveau de densification possible dans le respect du cadrage donné et pourra se saisir de la grande liberté de programmation (à l’exclusion de l’habitat) et de l’absence d’obligation de création de places de stationnement inscrite au  PLU.

La programmation, la qualité architecturale du projet, la prise en compte des contraintes existantes, la faisabilité économique de l’opération ainsi que les solutions programmatiques et techniques envisagées pour respecter les aspects patrimoniaux orienteront les choix et justifieront de la souplesse potentielle vis à vis d’une démolition partielle ou d’une adaptation du bâti existant.

Objet de la consultation

Afin de mener la cession de l’emprise foncière à son terme et aux meilleures conditions possibles au regard des différentes sujétions à prendre en compte, la SNCF entend sélectionner l’offre qui permettra de :

• Acquérir les biens : l’emprise foncière avec son bâtiment.
• Mettre en valeur le patrimoine industriel versaillais de l’ancienne école de soudure SNCF.
• Développer un ensemble immobilier de qualité, apportant un soin particulier aux aspects architecturaux, urbains et environnementaux, conforme aux règles d’urbanisme en vigueur et compatible avec les orientations d’aménagement. La qualité du projet permettra d’en assurer l’acceptabilité par la Ville de Versailles, l’Architecte des Bâtiments de France et les habitants.
• Prévoir une programmation et un projet économiquement réaliste et une exploitation pérenne.

Le lauréat, retenu sur la base de son offre, s’engagera, dans les conditions prévues au règlement de l’appel à projets, à signer une promesse synallagmatique de vente sous un délai de huit mois, délai lui permettant d’approfondir les études préalables de l’opération immobilière envisagée et de lever les conditions suspensives formulées dans l’offre.

Organisation de l’appel à projets

L’appel à projets se déroulera en deux temps.

À l’issue d’une phase de manifestation d’intérêt et de retrait des dossiers dont la date limite est fixée au 25 juin 2021, les candidats devront remettre leur candidature et une offre initiale au plus tard le 18 octobre 2021.

Un ou plusieurs candidats seront retenus sur la base de critères incluant la qualité architecturale du projet, la qualité de la programmation, ainsi que la performance environnementale et l’adaptation aux exigences écologiques.

Les candidats présélectionnés, dans la limite de cinq, seront auditionnés et soumettront une offre finale donnant lieu au choix d’un lauréat au premier trimestre 2022.

Conditions de participation

Les candidats acquéreurs doivent justifier de leur capacité professionnelle, technique (notamment ingénierie ferroviaire) et économique à développer, porter, concevoir et réaliser des opérations dans le domaine de la production immobilière (promotion immobilière, construction) et de leur exploitation , ainsi que des garanties financières suffisantes, afin d’être en capacité de présenter, au terme de l’appel à projets, une offre ferme et définitive d’acquisition permettant d’aboutir à la signature d’une promesse synallagmatique de vente. SNCF se réserve le droit de ne pas examiner les offres des candidats dont les capacités ne sont pas jugées suffisantes.

Retrait du dossier d’information

Chaque candidat souhaitant participer à l’appel à projets selon les modalités du règlement général et dans les délais mentionnés devra : 

• Faire une demande par courrier électronique à l’adresse suivante : ecole.de.soudure@sncf.fr
• Renseigner la dénomination de son équipe et préciser la liste avec les noms, fonctions, adresse mail des trois personnes maximums de l’équipe devant bénéficier d’accès au dossier de l’appel à projets sur la plateforme de partage, en précisant le chef de projet qui sera chargé de la remise de la candidature.

Des autorisations d’accès à la plateforme de partage leurs seront alors transmis aux adresses électroniques figurant sur la liste ainsi renseignée. Les candidats pourront consulter et télécharger le règlement de l’appel à projets et le dossier d’information depuis la plateforme de partage.

Les demandes des candidats souhaitant participer à l’appel à projets devront être enregistrées le vendredi 25 juin 2021 à 12h00 au plus tard.

SNCF se réserve le droit de vérifier que le demandeur remplit les conditions de participation du présent règlement préalablement à l’ouverture des droits d’accès à la plateforme de partage.

Dossier de candidature

Le dossier de candidature contiendra impérativement :

1. Un dossier de présentation du candidat ;
2. Une lettre d’engagement du candidat à respecter le règlement général ;
3. Les pouvoirs de la personne habilitée à engager le candidat ;

Dossier d’offre initiale et dossier d’offre finale

Le dossier d’offre initiale et dossier d’offre finale comprendront a minima :

1. Une note de programmation détaillant les caractéristiques fonctionnelles et spatiales et les éléments techniques et calendaires
2. Une représentation graphique de l’implantation du bâti, la volumétrie d’ensemble, l’insertion du projet dans son environnement urbain
3. Une note architecturale et environnementale
4. Un dossier financier portant sur le prix d’acquisition de l’emprise, le bilan d’opération et le montage financier prévu pour la réalisation du projet et son exploitation.
5. Une note juridique détaillant les modalités envisagées pour l’acquisition de l’emprise, les aspects liés au montage et la réalisation de l’opération immobilière, rappelant les risques pris en compte dans l’offre et les conditions suspensives envisagées de l’offre (dont le candidat s’efforcera de limiter le nombre).

Les candidats s’engageront sur une durée de validité de l’offre initiale de douze mois à compter de la remise de l’offre.

Remise des dossiers de candidature et d’offre

Sur la base du règlement de l’appel à projets et de ses annexes, les candidats devront remettre le Dossier de Candidature et leur Offre sous enveloppe cachetée en trois exemplaires papier et quatre supports numériques (clé USB) intégralement rédigé en français, portant la mention :

« APPEL A PROJETS ANCIENNE ECOLE DE SOUDURE SNCF DE VERSAILLES 2021 – Ne pas ouvrir »

au plus tard le lundi 18 octobre 2021 à 12h 00 à l’attention de :

SNCF Immobilier

10, rue Camille-Moke – CS 20012
93212 LA PLAINE ST DENIS Cedex

Cette remise de dossier doit également être complétée d’une notification par email à l’adresse ecole.de.soudure@sncf.fr

Demande de renseignements

Les demandes de renseignements doivent être adressées exclusivement par courrier électronique au moins sept jours ouvrés avant la date limite de remise des candidatures et des offres à l’adresse mail : ecole.de.soudure@sncf.fr

La SNCF apportera des réponses aux demandes de renseignements complémentaires dans la mesure des informations disponibles. Ces demandes devront être faites exclusivement par email et par écrit. Les candidats s’engagent à ne pas solliciter la SNCF par d’autres voies (téléphone, contacts directs…).

Une réponse écrite, comportant la question posée, sera alors adressée en temps utile à tous les candidats ayant fait connaître leur intérêt à la SNCF par voie électronique.

Calendrier prévisionnel de l'appel à projets

A titre indicatif, le calendrier prévisionnel de l’appel à projets et des opérations ultérieures est le suivant :

• T2 2021 :
  • Publicité et lancement de la consultation : vendredi 28 mai 2021.
  • Manifestation d’intérêt et retrait du dossier d’information auprès de la SNCF : le vendredi 25 juin 2021 à 12h00 au plus tard.
• T4 2021 :
  • Remise d’un dossier de candidature et remise d’une offre initiale : le lundi 18 octobre 2021 à 12h00 au plus tard.
  • Analyse des offres initiales par la SNCF et le cas échéant sélection d’un ou de plusieurs candidats.
• T1 2022 :
  • Audition des candidats présélectionnés.
  • Remise d’une offre finale par les candidats auditionnés.
  • Sélection du lauréat.
• T2 2022 : Signature de la promesse synallagmatique.
• T4 2023 : Signature de l’acte authentique de vente de l’Emprise.

Nota Bene : seuls les candidats ayant retiré le dossier d’information seront informés des modifications éventuelles du règlement. Ces modifications ne feront pas l’objet de mesures de publicité sur les supports d’annonce.