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Selon la Note de conjoncture de l'Observatoire régional du foncier présentée ce 23 mars, un niveau record de transactions a été enregistré en 2022 par rapport à 2021, avec 9 152 ventes. Et les prix suivent. Le prix médian en petite couronne est en 2022 supérieur de 38% à celui de 2021, qui était déjà un niveau record. En grande couronne, les prix du foncier constructible établissent également de nouveaux records, mais dans des proportions nettement moindres.
La Note de conjoncture présentée par l'Observatoire jeudi 23 mars regroupe les données les plus récentes apportées par les membres adhérents pour constituer une forme de consensus de place sur les marchés fonciers, et les marchés immobiliers qui leurs sont liés. Ainsi, la livraison spécifique des notaires à l'ORF sur les transactions de terrains déclarés constructibles en 2022 révèle une explosion du marché qui a entraîné une hausse de prix. Un bilan de l'année qui augure mal des opérations à venir sur ces fonciers, à voir l'effondrement du marché des logements et des bureaux fin 2022, début 2023.
Le millésime 2022 a établi de nouveaux records, tant en termes de volumes de ventes (9 152) que de prix médian des transactions, écrivent les experts de l'ORF dans la Note de Conjoncture livrée hier.
> Voir aussi la carte des transactions effectuées, à la parcelle dans chaque commune
Ventes et prix médians de vente de terrains déclarés constructibles
La surchauffe est patente. Le volume global des transactions est en hausse de près de 5% par rapport à 2021, qui marquait déjà un seuil encore jamais atteint. On peut parler d'emballement, car le mouvement dépasse la simple compensation des ventes non réalisées lors de l’année 2020 marquée par la crise sanitaire.
Un volume de ventes record qui dépasse les 9 000 transactions
En petite couronne, le nombre estimé de ventes pour l’année 2022 est de 1 680, un niveau record qui dépasse celui de 2016. La répartition départementale de ces ventes est d’ailleurs assez proche des niveaux de 2016.
En grande couronne, on estime à 7 472 le nombre de ventes au cours de l’année 2022, ce qui constitue également un niveau record depuis 2006.
Les records sont à nouveau battus en Seine-et-Marne (2 858) et dans les Yvelines (1 812 ventes) ; le Val-d’Oise est proche de son record de 2010 avec 1 147 ventes. Seule l’Essonne reste en retrait avec 1 654 ventes ,par rapport à son record de 2006 (1 794 ventes).
Une forte progression des prix en 2022, des niveaux reccord en petite couronne
En petite couronne, le prix de vente médian en 2022 est estimé à 660 000 €, en hausse de 38% par rapport à celui de 2021 (480 000 €), qui était déjà à un niveau record. De plus, les prix du 4e trimestre sont encore plus élevés à 753 900 € en valeur médiane. Ce constat est valable dans les 3 départements à des degrés divers, la hausse atteignant 46% dans le Val-de-Marne, 27% dans les Hauts-de-Seine et 13% en Seine-Saint-Denis.
En grande couronne, le prix médian est également en hausse mais dans des proportions nettement moindres. Avec un prix médian de 142 500 €, c’est une hausse de 8% et également un nouveau record de prix.
La course au foncier ne fait que commencer
Le mouvement est assez général, commente Philippe Pauquet, représentant de l'Institut Paris région à l'ORF, pour qui les prix sont proches ou au niveau des records dans 3 des 4 départements. Seule la Seine-et-Marne conserve un prix médian de 110 000 € encore inférieur de près de 10% par rapport aux 120 000 € atteints en 2008. L’analyse trimestrielle de 2022 montre également une progression des prix au fil de l’année dans tous les départements à part le Val-d’Oise.
Les marchés fonciers sont apparus en 2022 décorrélés des marchés immobiliers, comme ^pouvait en faire l'hypothèse à l'automne le chercheur Edouard De queker, professeur à la chaire d'économie urbaine de l'Essec (lire ICI). Ou, à tout le moins, ils apparaissent décalés, comme si les acteurs fonciers avaient tardé à enregistrer les leçons de la crise immobilière. Ou comme s'ils se contentaient de préparer l'avenir, dans un contexte où le ZAN inquiète. Il faudra bien en tout cas que le marché immobilier avale ces hausses constatées en 2022 sur les terrains. C'est au point que les montages qui permettent maintenant de produire de l'immobilier abordable reposent sur le démembrement. Jusqu'à Grand Paris Aménagement, qui prépare une foncière pour porter des terrains à vocation économique qui seraient donnés à bail de long terme.
D'ailleurs, la réunion de conjoncture de l'ORF a été l'occasion de présenter de quelle façon le Sdrif-environnemental de la région va brider la consommation foncière, ou, tout du moins focaliser le développement sur de grands pôles et de grands fonciers, ciblés notamment pour l'industrie et pour le logement (lire ICI). Les positions foncières ont été bonnes à prendre en 2022, semble-t-il, quels que soient les montants de transaction. Et la course au foncier ne fait que commencer. Rémi Cambau