A l'usage unique de
Ce 11 juillet, la Sem qui jouera le rôle, nouveau pour un aménageur, de "promoteur public", lance trois programmes mixtes, où voisineront le BRS avec le logement libre et des services publics, sur des "petits'" fonciers dans trois arrondissements de Paris. Au programme : désimperméabilisation de parcelles, végétalisation des bâtiments, et un enjeu fort d'intégration dans des îlots déjà construits et habités. Le défi lancé aux architectes sur chacun des sites sera détaillé lors d'une réunion d'échanges, de 10h à 12h30, au Pavillon de l'Arsenal. Avec Nicolas Bonnet-Oulaldj, président de la Sem PariSeine, Ariane Bouleau, directrice de la Sem PariSeine, et Stéphane Lecler, directeur de l'urbanisme de la Ville de Paris.
Le Conseil de Paris de mars 2023 a décidé de confier à la SEM PariSeine "l'expérimentation d'une démarche de promotion publique" sur trois biens propriétés de la Ville dans les 13e, 14e et 20e arrondissements. Au total, ces trois projets pilotes doivent permettre la création de 31 nouveaux logements dont près d'un tiers en BRS. Ils doivent, en même temps, faire place aux services publics, et insérer leurs programmes dans en respectant par anticipation le règlement et les pièces graphiques du PLU bioclimatique de Paris dont le projet a été arrêté par le conseil municipal début juin.
La Sem, en tant que "promotrice publique" - un rôle qu'autorisent ses statuts - veut tester sur ces trois premiers cas de figure, un modèle économique qui permet à la puissance publique de garder le contrôle de l'aménagement urbain et des projets immobiliers. Le foncier n'est pas ici cédé au privé. Il reste contrôlé par la Ville et la Sem. Cette dernière jouera son rôle de ^promotrice de l'opération immobilière, et cèdera elle-même les surfaces de planchers après les avoir développées. La Sem sera propriétaire des charges foncières par sa filiale PariSeine Immo - elle est en train de finaliser l'acquisition des fonciers auprès de la Ville. Le foncier des BRS sera cédé à l'OFS Foncière de la Ville de Paris, et les logements libres, vendus aux particuliers avec leurs tantièmes de copropriété du sol.
Un montage vertueux pour financer les aménités urbaines
"Sur des sites petits et complexes, éloignés des standards de la promotion immobilière privée, PariSeine propose un modèle original de promotion publique, indique la Sem. Les équipes de maîtrise d’œuvre seront notamment attendues sur leur capacité à concevoir des projets “sur-mesure”, répondant aux défis caractéristiques de la ville dense par une réponse que la Sem promotrice qualifie "d’intérêt général, du point de vue social, urbain et environnemental". La recherche d'une "densité douce" somme toute.
La vertu du montage consiste à capter la valeur de cession du mètre carré privé au profit des BRS et des mètres carrés de services publics, ainsi que pour couvrir les coûts de désimperméabilisation et de renaturation. car on plantera des arbres dans ces opérations. Enfin, la présence de la Sem peut, outre promotrice, êtr gestionnaire pour le compte de la Ville, comme elle l'est à Beaugrenelle sur le Front de Seine. Les opérations seront conduites "au strict équilibre", sans avoir é rémunérer un propriétaire privé. Les prix de sortie s'en trouveront réduits.
Les projets vont incarner le cap fixé par la collectivité en matière de mixité des usages, de qualité architecturale et de performance environnementale. Parmi ces ambitions figurent par exemple : le seuil 2025 de la RE2020, l'aménagement de toitures végétalisées et d'espaces végétalisés de pleine terre, l'utilisation de matériaux biosourcés ou encore la préservation du bâti existant s'il présente un intérêt patrimonial ou architectural particulier. Ce sera un est d'application anticipée du nouveau PLU bioclimatique.
14 logements dans le 13ème
Le premier bien correspond à une parcelle de 1 253 m² située à l'angle du 16 bis Ernest et Henri-Rousselle et du 4 rue Damesne dans le 13ème arrondissement de Paris. Le site est aujourd'hui occupé par un atelier de propreté utilisé par la Direction de la propreté et de l'eau de la Ville constitué de deux bâtiments et d'une construction en préfabriqué installée dans la cour et par un atelier de bûcheron affecté à la Direction des espaces verts et de l'environnement de la Ville composé d'un bâtiment en brique, d'une cour pavée et de quelques constructions en fond de cour. Ces ensembles abritent actuellement des bureaux, des vestiaires, des sanitaires, des réfectoires et des lieux de stockage de matériel dédiés aux services techniques municipaux.
Ici, le projet proposé par la SEM est divisé en deux bâtiments. Sur le bâtiment A, elle a imaginé un programme en R+4 de 1 359 m² SDP incluant un atelier de bûcheron de 668 m² SDP en rez-de-chaussée et à l'étage, 4 logements en accession libre de 435 m² SDP et 3 logements en BRS de 256 m² SDP. Sur le bâtiment B, elle envisage un programme en R+5 de 1 014 m² SDP avec, en rez-de-chaussée, un atelier de propreté de 487 m² SDP et au-dessus, 5 logements en accession libre de 393 m² SDP et 2 logements en BRS de 134 m² SDP.
8 logements dans le 14ème
Le deuxième bien porte sur une parcelle de 684 m² sise au 6-8 rue Bardinet dans le 14ème arrondissement de la capitale. Sur cette emprise, on trouve à ce jour un bâtiment d'environ 500 m² construit en préfabriqué dans les années 1970 pour servir de locaux de bureaux avec salle de réunion et sanitaires. Il est entouré d'un patio de 60 m² et d'un jardin de 120 m². Un projet de logements sociaux porté par Efidis a un temps été envisagé sur cette parcelle avant d'être abandonné en 2017 en raison de la découverte d'une servitude interdisant de bâtir, ou de surélever, au-delà d’une certaine hauteur.
Bien que conditionné à la suppression de cette servitude par négociation avec les propriétés voisines, le projet envisagé par PariSeine prévoit la démolition du préfabriqué et la construction, à la place, d'un bâtiment en R+6 côté rue et R+2 côté jardin avec une coulée verte permettant d'accéder au jardin en cœur d'îlot. Sur un total de 876 m², il comprend un local associatif de 266 m² SDP ainsi que 8 logements de 610 m² SDP dont 3 logements en BRS a minima.
9 logements dans le 20ème
Le troisième et dernier bien s'établit au 267 rue des Pyrénées, dans le 20ème arrondissement, sur une parcelle de 309 m². Occupé par un autre atelier de la Direction de la propreté et de l'eau de la Ville de Paris réunissant des bureaux, vestiaires, douches, sanitaires, espace de stockage, réfectoire et espaces de stationnement, il représente un ensemble immobilier de 230 m² en rez-de-chaussée et une cour d'environ 70 m². Dans ce cas de figure, le projet de la SEM développe un programme de 906 m² SDP en R+7 qui comprend un atelier de propreté de 318 m², 8 logements en accession libre de 524 m² SDP et un logement en BRS de 64 m² SDP.
IEG et RC
